CABINET SALLARD CATTONI

Vous pouvez contacter le Cabinet SALLARD CATTONI pour toutes les ventes sur adjudication devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS (tel = 01 40 29 90 28 - cattoni@free.fr).

Tout d'abord, il vous appartient de "repérer" un bien en vente susceptible de vous intéresser.

De nombreux sites internet relatent les annonces des ventes des prochains mois, avec plus ou moins de précisions.

Cependant, selon moi, le plus complet est le suivant : http://www.encheresparisiennes.com

Vous pouvez aussi consulter les journaux d'annonces légales.

Les éléments importants à noter dans un premier temps sont :

1. -la date de la vente
   

Devant le TGI de Paris, les ventes à la barre se déroulent, pour la plupart, le jeudi à 14h00, et parfois le lundi à 14h00, notamment pour les ventes sur licitation.

1. -l'adresse des biens immobiliers mis en vente
   

1. -la mise à prix
   

Celle-ci n'est pas toujours en rapport avec la valeur réelle des biens.

Elle est en général fixée par le créancier poursuivant en fonction du montant de sa créance, notamment en raison du principe selon lequel, en matière de vente sur saisie immobilière, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à hauteur de la mise à prix en l'absence d'enchérisseur (sauf s'il s'agit d'une liquidation judiciaire).

1. -les conditions d'occupation
   

Les biens peuvent être vendus libres ou occupés.

Dans ce dernier cas, 3 hypothèses = ils peuvent être occupés par le propriétaire, par un locataire ou par un occupant sans droit ni titre.

S'ils sont occupés par le propriétaire, celui-ci devra libérer les lieux à partir de la date d'adjudication. A défaut il pourra en être expulsé sur la base du Jugement d'adjudication qui vaut titre d'expulsion à son égard.

S'ils sont occupés par un locataire disposant d'un bail opposable à l'adjudicataire, ce dernier devra respecter les termes du bail et pourra éventuellement délivrer un congé aux fins de reprise ou vente en respectant un délai de 6 mois avant le terme du bail s'il s'agit d'un bail soumis à la Loi de 1989, ou de 3 mois s'il s'agit d'une location en meublé.

Encore faut-il que le bail soit véritablement opposable : le locataire devra être en mesure de démontrer qu'il lui a été consenti antérieurement à la date de publication du commandement de saisie.

Pour rappel, l'article 4 des conditions générales du cahier des conditions de vente type utilisé en région parisienne stipule : "... les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. L'acquéreur sera subrogé aux droit des créanciers pour faire annuler s'il y a lieu les conventions qui auraient pu être conclues en fraude des droits de ceux-ci."

Si les lieux sont occupés par une personne sans droit ni titre, qui n'aurait pas été introduite par le propriétaire, l'adjudicataire devra introduire une procédure en référé afin d'obtenir son expulsion.

1. -le montant des frais préalables ou "frais taxés"
   

Ce montant est rarement affiché par les sites car le montant exact n'est connu qu'une dizaine de jours avant la vente.

Il s'agit du total des frais exposés par le créancier poursuivant pour parvenir à la vente, et notamment les frais de publicité, visite, diagnostics ...

Attention = cet élément est important car les frais préalables sont à la charge de l'adjudicataire et leur montant doit être payé en sus du prix d'adjudication. En général, il faut compter environ 10.000 euros.

Sauf exception, les sites internet ne vous donneront pas beaucoup plus d'informations, et il vous appartiendra le cas échéant d'aller consulter le cahier des conditions de vente (autrefois dénommé "cahier des charges") pour obtenir plus de précisions.

Celui-ci est consultable au Greffe des criées du Tribunal de Grande Instance de Paris au Palais de Justice (le Greffe des criées se trouve désormais a côté de la salle d'audience ordinaire du Juge de l'exécution - Téléphone : 01 44 32 60 10 - ouverture de 9 heures à 17 heures, sans interruption, sauf pendant les vacances judiciaires) moyennant production d'une pièce d'identité.

Il contient notamment le Procès-verbal de description des biens dressé par l'huissier de Justice peu après la délivrance du commandement de saisie, qui décrit les biens, leurs conditions d'occupation, contient souvent des photographies, et indique le nom du Syndic de l'immeuble.

Le cahier des conditions de vente comprend également l'ensemble des diagnostics réalisés ainsi que l'attestation de surface Loi CARREZ.

Il comprend aussi en général la réponse du Syndic au questionnaire d'usage, ce qui permet de connaître le montant moyen des charges de copropriété exigibles, et de savoir si des travaux ont été votés par l'Assemblée des copropriétaires, qui n'auraient pas encore été appelés, car dans cette hypothèse la quote-part des travaux votés non appelés seront à la charge de l'adjudicataire, contrairement à l'arriéré de charges et aux travaux votés mais dont l'appel a déjà été effectué.

Il est par ailleurs fortement conseillé d'assister à la visite.

En général, il n'y a qu'une visite organisée et celle-ci est fixée à une date assez proche de la vente, ceci afin de minimiser les risques d'une modification des conditions d'occupation entre la visite et la vente.

La visite est assurée par les soins d'un Huissier de Justice désigné à cet effet.

Ce dernier ne détient pas de copie du cahier des conditions de vente.

Pour pouvoir porter les enchères devant le TGI de Paris, vous devez obligatoirement requérir le concours d'un Avocat inscrit au Barreau de Paris.

Nous sommes bien évidemment à votre disposition pour ce faire (tel = 01 40 29 90 28 - cattoni@free.fr).

Vous devrez être en mesure de nous fournir au plus tard le jour de l'adjudication (avant l'audience)

2 chèques de banque =

- le premier libellé à "BATONNIER SEQUESTRE" d'un montant correspondant à 10 % de la mise à prix

(avec un minimum de 3.000 euros),

- le deuxième libellé à l'ordre de la "CARPA" d'un montant au moins équivalent à celui des frais préalables (en moyenne 10.000 €).

Nous vous réclamerons par ailleurs un honoraire forfaitaire pour vous assister et vous représenter lors de l'audience d'adjudication (nous appeler pour connaître le montant).

 

DOCUMENTS A FOURNIR =

* Célibataires = photocopie de la carte d'identité

* Mariés = photocopie de la première page du livret de famille.

(si régime de séparation de biens, préciser la date du contrat et le nom du Notaire)

ATTENTION = Les ventes sur adjudications entrainent également des frais annexes qu'il faut régler.

Dans les ventes amiables, on les appelle des "frais de Notaire".

En matière d'adjudication, il n'y a pas de Notaire mais il faut quand même régler :

- les droits de mutation (5,80 % du prix d'adjudication (depuis le 1er janvier 2016) hors frais préalables pour les particuliers - 0,7 % pour les marchands de biens)

- les frais de publication hypothécaire (0,1 % de la somme du prix d'adjudication et des frais préalables, outre environ 50 euros de frais fixes)

- l'émolument global de vente (qui revient pour 75 % à l'avocat du créancier poursuivant), qui se calcule comme suit (basé sur le tarif des Notaires, série S1, coefficient 2) =

de 0 à 6.500 euros 8,00 %

de 6.501 à 17.000 euros 3,30 %

de 17.001 à 60.000 euros 2,20 %

au-delà de 60.000 euros 1,65 %

Attention, ce calcul vous donnera le montant de l'émolument exigible Hors Taxes. Il faudra donc y ajouter la TVA applicable, soit à l'heure actuelle 20 %.

Voici un exemple =

Hypothèse d'un bien acheté par un particulier (non marchand de biens) avec un prix d'adjudication de 150.000 euros et des frais préalables de 10.000 euros =

droits de mutation =     5,80 % x 150.000 =                                             8.700 euros

frais de publication hypothécaire = (0,1 % x (150.000 + 10.000))+ 50 =     210 euros

émolument de vente TTC =     3.297,5 * 1,2 =                                          3.957 euros

Ainsi le coût total de l'opération (hors honoraires d'avocat) sera le suivant =

prix d'adjudication =                     150.000 euros

frais préalables =                            10.000 euros

droits de mutation =                           8.700 euros

frais de publication hypothécaire =        210 euros

émolument de vente TTC =                 3.957 euros

                                                     ===========

                                                     172.867 euros

Dans l'hypothèse où vous ne seriez pas adjudicataire du bien convoité (parce qu'un autre enchérisseur aurait porté une enchère plus élevée), les chèques de banque vous seraient immédiatement restitués.

Si vous êtes adjudicataire, les chèques de banque ne seront encaissés qu'après expiration du délai de surenchère (10 jours), à l'issue duquel vous deviendrez immédiatement propriétaire.

Il faut savoir que les surenchères sont relativement rares car elles relativement couteuses.

Le surenchérisseur doit en effet proposer de remettre en vente le bien à un prix supérieur de 10% de celui de l'adjudication.

S'agissant d'une nouvelle vente qui devra être organisée, le surenchérisseur devra faire une nouvelle publicité dans les mêmes conditions que la précédente (ce qui entraîne en général un surcoût d'environ 5.000 euros) et prévoir une nouvelle visite.

Surtout, il n'est pas certain d'être finalement adjudicataire lors de la vente sur surenchère (il le sera par contre automatiquement si personne ne pousse les enchères lors de la nouvelle vente.

En effet l'article 10 du cahier des conditions de vente stipule : "Si au jour de la vente sur surenchère, aucune enchère n'est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur pour le montant de la surenchère").

Vous aurez alors un délai de 2 mois pour vous acquitter du solde du prix de vente (prix d'adjudication diminué du chèque de banque libellé à l’ordre du BATONNIER SEQUESTRE, qui vaut acompte sur le prix de vente), délai qui doit vous permettre de solliciter éventuellement l'obtention d'un crédit.

ATTENTION : en la matière il n'y a pas de condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit. Vous devez donc vous assurer d'obtenir un financement avant d'enchérir.

Si le solde du prix de vente n'est pas réglé dans le délai de 2 mois suivant l'adjudication, vous serez redevable d'un intérêt au taux légal, rétroactivement à compter du jour de l'adjudication.

Passé un nouveau délai de 2 mois, ce taux sera majoré de 5 points.

ATTENTION : l'acquéreur qui ne consigne pas dans les délais risque une réitération des enchères.

L'article 11 du cahier des conditions de vente stipule ainsi : "A défaut pour l'acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l'enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence par toutes les voies de droit, selon les dispositions de l'article 2212 du code civil."

 

RECAPITULATIF DES DELAIS A RESPECTER =

1. *Frais préalables (ou "frais taxés"), émolument global de vente, droits d'enregistrement = 1 mois à compter de l'adjudication
   

* solde du prix d'adjudication =

- sans intérêts = 2 mois à compter de l'adjudication

- avec intérêts au taux légal = entre 2 et 4 mois à compter de l'adjudication

- avec intérêts au taux légal majoré de 5 points = après 4 mois à compter de l'adjudication

 

VENTE PAR LOTS - FACULTE DE REUNION :

En cas de vente par lots, le créancier poursuivant peut avoir prévu une faculté de réunion.

Dans cette hypothèse, il est procédé à l'adjudication de chacun des lots, puis l'ensemble des lots est remis en vente sur une mise à prix représentant la totalité des enchères.

Faute d'enchère sur la réunion, les adjudications individuelles sont validées.

 

Vous avez désormais tous les éléments pour vous lancer.

 

Le Cabinet SALLARD CATTONI étant spécialisé en droit immobilier et pratiquant les adjudications depuis plus de 30 ans, nous serons à même de vous conseiller quelle que soit votre situation et votre projet.

 

Pour télécharger un pouvoir afin d'enchérir :     pouvoir1.pdf

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